Changement de syndic de copropriété : les 8 questions à se poser absolument !

Et pour vous y aider voici les 8 questions à poser absolument avant de définir le candidat syndic de copropriété que vous souhaitez porter à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale :

1- COMMUNICATION => demander à rencontrer le gestionnaire qui sera en charge de la gestion de votre copropriété.

La communication et la réactivité sont indispensables à une bonne gestion de votre résidence. 

2- REFERENCE => demander la liste d’immeubles de référence.

Il est de plus en plus fréquent que le syndic présente une liste de résidences gérées par le cabinet depuis plusieurs années à titre de référence de sa bonne gestion. 

3- CONTRAT REGLEMENTAIRE => le contrat doit être conforme au contrat type fixé par la loi Alur. Il convient tout d’abord de vérifier que le forfait de base inclut bien l’ensemble des prestations courantes sans que celles-ci puissent faire l’objet de facturations supplémentaires : tenue de l’AG, gestion des archives, déclaration de sinistre, tenue du carnet d’entretien, frais de reprographie et ouverture d’un compte bancaire pour la copropriété notamment.

📌 Astuce : Vous trouverez ici le lien pour l’accès au contrat type 

4- REVISION ANNUELLE => la clause de révision du contrat est obligatoire

La clause de révision annuelle des tarifs doit obligatoirement faire référence à un indice de révision annuelle (inflation calculée par l’Insee par exemple).

📌 Astuce : En l’absence d’indice de référence, la clause est abusive et doit être dénoncée avant la signature. 

5- FLEXIBILITE => la durée du contrat de syndic est flexible

Certains syndics de copropriété demandent un engagement de 3 ans minimum.

📌 Astuce : Cette durée est négociable et peut être ramenée à 1 an.

6- CARTE PROFESSIONNELLE => s’assurer que le syndic est titulaire d’une carte professionnelle

Elle est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, CCI (jadis par la préfecture), portant la mention « syndic de copropriété », justifier d’une compétence professionnelle, avec obligation de formation continue. Les CCI tiennent désormais le « fichier des professionnels de l’immobilier » Ce fichier sera totalement à jour à compter du 1er juillet 2018, date à partir de laquelle toutes les cartes professionnelles auront été renouvelées auprès de la CCI.

7- ASSURANCE => vérifier que le cabinet a souscrit une assurance de responsabilité civile

Celle-ci doit couvrir notamment les dommages et préjudices qui pourraient être causés à la copropriété à la suite d’erreur, oublis, négligences. Cette assurance est d’ailleurs indiquée dans le contrat type.

8- GARANTIE FINANCIERE => contrôler le montant de la garantie financière

Une garantie financière est en principe obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un budget annuel de copropriétaires par exemple). Elle peut être souscrite auprès d'un établissement de crédit (une banque, par exemple), d'une société de financement, d'une entreprise d'assurance ou de la Caisse des dépôts.

Exemple : Concrètement, si votre copropriété détient :

• un budget annuel de la copropriété à hauteur de 40 000 Euros, soit 10 000 Euros par trimestre.

• Une avance de trésorerie permanente de 5 000 Euros

• Des comptes travaux à hauteur de 20 000 Euros Le montant de la garantie devra, à minima, s’élever à 35 000 Euros. Les caisses de garantie vérifient annuellement les comptes des Syndics : elles prévoient des pénalités et majorations de prime en cas de dépassement des sommes détenues par rapport au montant prévu au contrat.

Conclusions :

Voici en résumé les 8 questions à poser :

1. Etes-vous le gestionnaire qui s'occupera personnellement de ma copropriété ?

2. Avez-vous une liste de référence de copropriété complète à me fournir ?

3. Votre contrat est-il conforme à la Loi Alur, suit-il scrupuleusement l'exemple fournit par les autorités gouvernementales ou l'avez-vous modifié ?

4. Y-a t'il une clause de révision annuelle des tarifs correspondant à l'IRA ?

5. Quelle durée de contrat envisagez-vous ? Qu'avons-nous à gagner à vous offrir 3 ans à la place d'une année ?

6. Pouvez-vous me donner votre numéro de carte professionnelle de syndic de copropriété ?

7. Pouvez-vous me présenter votre assurance de responsabilité civile ?

8. Quel est votre montant de garantie financière et pouvez-vous m'en donner la preuve ?

Vous avez des questions complémentaires ou souhaitez intervenir sur ce qui vient d'être dit, contactez GROUPE INVEST sur www.groupe-invest.com