IMMOBILIER : vente en copropriété, votre syndic à la rescousse (histoire vraie)
Il y a quelques jours, Madame Dupont, copropriétaire dans un des immeubles que nous gérons en qualité de Syndic de copropriété, nous informe qu’elle avait vendu son appartement puis nous présente une longue liste de documents à lui fournir pour la réalisation de sa vente.
Note : Effectivement, une vente est un processus fastidieux qui ne se réduit pas à trouver un acheteur. Une partie juridique et administrative doit être amenée à terme pour vraiment finaliser la procédure.
Nous lui expliquons alors que tous les éléments présents dans sa liste nous seront à nouveau demandés par le notaire en charge de sa vente.
Aussi, nous prions Madame DUPONT de communiquer nos coordonnées à son notaire et lui précisons qu’elle pouvait se reposer sur nous : nous nous chargeons de transmettre directement l’ensemble des pièces au notaire.
Après les nombreuses actions nécessaires pour la mise en vente de son bien, Madame DUPONT était satisfaite d’apprendre que son syndic se chargeait du reste.
Profitons de cet exemple pour faire le point sur la composition des dossiers :
Quelles sont donc les pièces nécessaires à la signature de l’acte de vente chez le notaire et sous quelle échéance ?
Pour la signature du compromis de vente :
1/ le pré état daté
Le pré état daté est un document communiqué par le vendeur à l'acheteur avant la signature du compromis de vente. Il est destiné à lui permettre de s'engager dans l'achat en pleine connaissance de ses futures charges de copropriété.
Le pré état daté comporte principalement les informations suivantes :
- Le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur pendant les deux exercices comptables antérieurs à la vente
- Le montant du fonds de travaux détenu par la Syndicat des Copropriétaires, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur pour ce fonds
- Les sommes que l'acheteur est susceptible de devoir au syndicat de copropriété ainsi que celles dont le vendeur serait débiteur à l'égard du syndicat et l'état global des éventuels impayés de charges au sein de la copropriété
2/ les documents nécessaires
En vue de la signature de l’acte authentique, il est notamment demandé :
- Le règlement de copropriété ainsi que toutes les modifications dont il a fait l’objet depuis sa création
- Les procès-verbaux des 3 dernières années
- Le carnet d’entretien de l’immeuble (obligatoire depuis le 1er janvier 2002)
- Les diagnostics techniques concernant les parties communes, y compris le DPE de l’immeuble s’il a été fourni (obligatoire pour les immeubles de plus de 50 lots avec chauffage collectif)
- Les derniers budgets votés ainsi que les comptes de l’immeuble des deux dernières années (joints à la convocation de l’Assemblée Générale)
- La situation des impayés au 31 décembre de l’année écoulée (annexes comptables jointes également à la convocation de l’AG)
- Le montant de l’avance de trésorerie (systématiquement noté sur les appels de fonds provisionnels et sur le récapitulatif des charges de l’année écoulée)
- Le montant des provisions travaux s’il a été voté en AG (apparaissant dans l’appel de charges provisionnelles)
- La position comptable du copropriétaire vendeur dans les livres de la copropriété
Ces documents peuvent être remis par le vendeur et le Syndic. Ils sont à la disposition de l’acquéreur afin qu’il ait pleine connaissance du bien acheté.
Pour la signature de l’acte authentique : l’état daté
L’état daté est un document qui permet de renseigner :
- le futur acquéreur d’un bien immobilier sur les charges qu’il devra supporter une fois propriétaire. Indispensable avant la signature de l’acte définitif de vente, il est établi et facturé par le syndicat de copropriété.
- le vendeur afin de faire le point sur l'état de ses comptes
Le contenu exact de l’état daté est fixé par l’article 5 du Décret du 17 mars 1967 modifié en 2013 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423