Impayé de loyer : « injustice quand c’est le propriétaire qui porte seul le risque »

L’impayé de loyer : risque normal ou injustice ?

Sébastien : Ta première remarque est forte : l’impayé est un risque plus qu’une injustice. Tu confirmes ?

Franck Gérard :
Oui… en partie.

Comme tout investissement, l’immobilier locatif comporte un risque. Quand on crée une entreprise, on peut manquer de clients. Quand on investit en bourse, les marchés peuvent chuter. En immobilier, il existe aussi des aléas : impayés, dégradations, accidents de vie.

Mais là où je parle d’injustice, c’est que l’investisseur est aujourd’hui quasiment le seul à porter ce risque.

Or, derrière un achat locatif, toute une économie fonctionne : promoteurs, notaires, banques, assurances, entreprises du bâtiment, État via la fiscalité… Beaucoup d’acteurs bénéficient du système.

La question mérite donc d’être posée.

 

Le vrai problème : opposer propriétaires et locataires

Sébastien : On a parfois l’impression que deux camps s’opposent…

Franck Gérard :
Et c’est justement une erreur.

Un propriétaire sans locataire ne valorise rien.
Un locataire sans propriétaire prêt à louer ne se loge pas.

Sur le terrain, la majorité des situations se passent bien. Dans notre portefeuille, environ 80 % des difficultés de paiement sont liées à des accidents de vie et se résolvent par un échéancier.

Mais le système se grippe sur une minorité de dossiers très longs et très lourds.

Aujourd’hui, certaines procédures peuvent durer deux, trois, parfois quatre ans. Et c’est cette réalité qui crée la peur.

 

Pourquoi certains logements restent vides

Beaucoup de propriétaires ne retirent pas leur bien du marché par hasard.

Ils ont peur :

• des impayés longs
• des procédures interminables
• des dégradations
• de l’instabilité réglementaire

Cette peur a une conséquence directe : moins de biens disponibles… et des loyers sous tension.

Si le marché était plus fluide et les bailleurs mieux sécurisés, une partie de la pression locative retomberait mécaniquement.

 

Le rôle souvent sous-estimé de la gestion locative

Sébastien : Concrètement, qu’est-ce qui fait la différence sur le terrain ?

Franck Gérard :
Tout se joue très tôt.

Avec l’expérience, on repère des signaux faibles :

• retards qui commencent à glisser
• communication qui se dégrade
• incohérences dans les échanges

Notre rôle est d’abord humain : écouter, comprendre, proposer des solutions quand c’est possible.

Mais il faut aussi savoir être ferme quand la situation l’exige.

L’équilibre est là.

 

Le piège du rendement à tout prix

Un point revient souvent chez certains investisseurs : la recherche de rentabilité maximale.

C’est compréhensible… mais parfois dangereux.

Un loyer trop élevé réduit mécaniquement le nombre de bons dossiers et peut conduire à retenir un locataire plus fragile financièrement.

Le paradoxe est simple : vouloir optimiser à l’extrême peut augmenter le risque global.

 

Que faire quand un locataire ne peut plus payer ?

Sébastien : Quel est le bon réflexe côté locataire ?

Franck Gérard :
Le pire réflexe, c’est le silence.

Dans la majorité des cas, quand le locataire vient expliquer sa situation rapidement, on peut mettre en place un échéancier ou trouver une solution.

Plus l’intervention est précoce, plus la situation reste maîtrisable.

 

Et côté propriétaire : que faire dès les premiers signes ?

Pour un bailleur, la vigilance commence dès les premiers retards répétés.

Un incident ponctuel n’est pas forcément inquiétant. En revanche, un paiement qui glisse mois après mois doit alerter.

C’est aussi pour cela que la garantie loyers impayés (GLI) reste, selon moi, un outil de sécurisation essentiel.

 

Gérer seul ou se faire accompagner ?

Sébastien : Question neutre : vaut-il mieux gérer seul ou passer par une agence ?

Franck Gérard :
Je vais répondre factuellement.

J’ai moi-même loué seul un bien personnel… et j’ai rapidement compris qu’une gestion professionnelle apportait une vraie valeur.

Pourquoi ?

Parce que le bailleur a aussi des obligations juridiques.
Parce que la sélection du locataire est déterminante.
Parce que l’expérience permet de repérer des signaux invisibles pour un non-professionnel.

Et point important : dans la majorité des cas, la rémunération de l’agence dépend du loyer encaissé. Nos intérêts sont donc alignés avec ceux du propriétaire.

 

Le conseil que je donnerais à un jeune propriétaire

Si je devais résumer en une priorité :

L’immobilier locatif reste un investissement. Donc il doit être dimensionné pour ne pas fragiliser votre quotidien.

Un projet trop tendu devient vulnérable au moindre imprévu.

Il faut :

• garder une marge de sécurité
• accepter qu’il existe toujours une part de risque
• et, autant que possible, s’entourer de professionnels

 

En conclusion

Mon objectif en réagissant à l’édito de Sébastien n’était pas de contredire.

C’était d’apporter la vision du terrain.

Le logement locatif repose sur un équilibre fragile entre :

• protection du locataire
• sécurité du propriétaire
• fluidité du marché

Quand cet équilibre se rompt, tout le système se tend.

Sur le terrain, la grande majorité des situations se passe correctement. Mais ce sont les cas extrêmes — mal anticipés ou mal gérés — qui finissent par bloquer la mécanique.

D’où l’importance de remettre de la méthode, de l’expérience… et un peu d’humain dans tout cela.