19/01/2019

Réparation locative : à la charge du locataire ou du propriétaire ?

Règle préliminaire de déclenchement de procédure :

Si le locataire s’aperçoit qu’un équipement de son logement ne fonctionne plus OU un problème plus important, il doit immédiatement avertir son propriétaire ou son gestionnaire par un écrit.

Et c'est seulement à la suite de cette première procédure que se posera la question de la détermination de la responsabilité des travaux à effectuer.

1/ Réparation à la charge du propriétaire

A RETENIR :

Le propriétaire doit prendre en charge « toutes les grosses réparations ».

Liste des réparations locatives payé par le PROPRIETAIRE

Ce sont celles qui touchent la structure et la solidité (Article 606 du code civil )

- Mise en conformité électrique ;

- Réparation en toiture ;

Il y également les réparations des équipements du logement :

- changement de la chaudière

- changement d’un réfrigérateur

- remplacement des menuiseries

ATTENTION

Si le locataire n’entretient pas son logement et ses équipements, le propriétaire n’est pas obliger de payer la réparation.

A SAVOIR

Si le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut agir et demander au tribunal d’instance l’autorisation d’effectuer les travaux.  Dans ce cas, le montant des travaux sera déduit du loyer.

Mais avant de passer par cette voie, nous vous conseillons de faire un e-mail et si aucune réponse, il faudra faire un recommandé.

2/ Réparation à la charge du locataire

A SAVOIR

D’après le décret du 26/08/1987 : le locataire doit effectuer un grand nombre de travaux d’entretien et de réparation dans son logement et parties extérieures.

Liste des réparations locatives payé par le LOCATAIRE

On les appelles les « menues réparations » et le locataire doit assurer l’entretien courant des équipements mis à disposition dans le logement.

Ci-dessous la liste précise des « menues réparations » : (source : droit-finances.com)

PARTIE EXTERIEURE

Jardins privatifs

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.

Auvents, terrasses et marquises

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières

Dégorgement des conduits.

Ouvertures intérieures et extérieures
Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

Vitrages

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

Serrures et verrous de sécurité

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

Grilles

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

PARTIE INTERIEURE

Plafonds, murs intérieurs et cloisons

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

Parquets, moquettes et autres revêtements de sol

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

Installations de plomberie
Canalisations d'eau

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

Canalisations de gaz

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance

Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

Éviers et appareils sanitaires

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

Équipements d'installations d'électricité

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Autres équipements mentionnés au contrat de location

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

ATTENTION :

Un propriétaire ne peut toutefois pas reprocher au locataire de ne pas avoir effectuer les réparations locatives à sa charge dès lors que l'immeuble loué est trop vétuste.

A SAVOIR :

Dans certains cas, le locataire n’est pas obligé d’effectuer les réparations :

quand il s'agit d'un vice de construction ou d'une malfaçon: inondations dues à une mauvaise étanchéité ;

quand il s'agit d'une usure normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple, demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans d'occupation.

quand il s'agit d'un cas deforcemajeure (tempête, etc.).

CONCLUSION

Le propriétaire paie les grosses réparations et le locataire paie les menues réparation et s’occupe de l’entretien courant du logement étant donné qu’il en jouit.

Mais les jurisprudences sont nombreuses et les cas particuliers ne font pas exception, l'un des intérêts à confier la gestion de son appartement à une agence immobilière est de se tranquiliser sur toutes ces questions techniques et de laisser un professionnel déclencher les procédures nécessaires.